A propiedade veciñal como reserva de terreos gratuítos
Xermán Souto García, vocal da Organización Galega de Comunidades de Montes

O monte veciñal foi sempre apetecible polas administracións públicas para emprazar nel equipamentos públicos de difícil execución en áreas urbanas, de xeito que esta apetencia dáse sobre todo en montes periurbanos. Nel localizamos dende aeroportos ata cárceres. O aeroporto de Peinador, por exemplo, está construído nun monte veciñal, e tamén o está o cárcere de Monterroso. No primeiro caso os veciños reclamaron a cualificación coma monte veciñal en man común do espacio que ocupaba o aeroporto, pero a súa demanda foi desestimada. No caso do cárcere de Monterroso, os veciños caeron no frecuente engano de ceder o monte a cambio de postos de traballo. Tamén este é o caso dun  monte do Concello de Sober, no que os veciños cederon os terreos necesarios no monte Cadaval á Xunta de Galicia para a construcción dunha pista de aterraxe para a extinción de incendios; pola contra, o único que recibiron a cambio foio un compromiso escrito do Xefe territorial do Servicio de Defensa Contra Incendios de que "a Administración vai a ter en conta, na medida do posible pero de forma prioritaria, ó persoal desa parroquia para traballar durante as campañas de incendios coma peóns forestais, na pista con base que agora se constrúe". Vemos pois que a propia Xunta de Galicia incumpre premeditadamente as normas que rexen as cesións de monte para equipamento público, as normas de valoración do solo e as normas de contratación do seu propio persoal. Descoñezo cantos veciños de San M. de P. están traballando no cárcere de Monterroso, pero seguramente poucos. No caso da pista de aterraxe de Doade traballan algúns veciños, pero con problemas: este verán do ano 2000 tiveron que presionar á Xunta de Galicia para que cumprise co seu compromiso, chegando mesmo a ameazalos de que noutro caso cortaríanlles o paso que teñen polo monte ata a pista de aterraxe.

O bo do tema é que, con estas cesións feitas de forma tan lixeira, a Administración tampouco sae ben parada en caso de conflictos. Eu pregúntome cal sería a resolución xudicial sobre a propiedade do cárcere de Monterroso se un só veciño da parroquia se lle ocorre levar ó Ministerio do Interior a preito, e do mesmo xeito no caso da base de helicópteros de Doade.Vemos así que as ansias de facerse con terreo para este tipo de equipamentos sen ofrecer practicamente nada a cambio, ou facendo promesas sen contido algún, tampouco son boas para a Administración.

Hai pouco vin unha sentencia que mencionaba que unha comunidade de montes era titular dos terreos que ocupaba unha Residencia Sanitaria na zona do Porriño. Entón  ¿cal é o propósito da Administración? Se á Administración precisa terreos para construír cárceres, aeroportos, hospitais, etc, ninguén llos pode negar, nin sequera as comunidades de montes. Pero o lóxico é que se expropie e que se pague en efectivo, como no caso de propietarios particulares, e non con promesas falsas de postos de traballo e outras, que supoñen un engano para os veciños e a longo prazo nada benefician á propia Administración.

As liñas eléctricas.

Mención á parte merecen as liñas eléctricas que se levantaron nos montes coa autorización dos concellos e sen ningunha indemnización, cando estas propiedades aínda non foran devoltas ás comunidades. Ata o de agora había a crenza xeral de que estas servidumes de paso das liñas de enerxía eléctrica estaban prescritas en favor das empresas eléctricas, pero unha memorable sentencia do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia veu a establecer que o carácter de imprescriptible do dominio dos montes veciñais esténdese tamén ás limitacións do dominio como o caso das servidumes de paso.

O prezo das expropiacións

Dicíamos máis atrás que á Administración debe acudir á expropiación para obter o terreo que precise para equipamento. Pero este terreo debe pagalo polo seu xusto prezo, aténdose no noso caso á Lei de Montes Veciñais en Man Común e tamén a Lei do Solo, que é a que establece as pautas da valoración.

A Lei de Montes Veciñais impídenos vender terreo veciñal, polo que, diante da hipotética construcción de equipamentos públicos nos nosos montes, non nos está permitido chegar a un acordo e venderlle a Administración os terreos. Soamente podemos chegar a un acordo no prezo da expropiación, pero non allear, porque son inalienables. Isto quere dicir que ten que producirse necesariamente un acto de expropiación. Outro caso é a cesión, que a Lei de Montes Veciñais permite de xeito gratuíto ou oneroso mesmo por tempo indefinido, pero sempre (e quero chamar a atención sobre isto) que o que alí se instale se vaia a destinar a equipamentos a prol da propia comunidade (art. 5), cousa que case nunca ocorre, pois os equipamentos son normalmente para uso de grupos de poboación superiores á comunidade, con independencia de que esta sexa tamén beneficiaria.

Chegado a este punto hai que recordarlle á Administración que o artigo 33.3 da Constitución Española establece que ninguén pode ser privado dos seus bens e dereitos, senón por causa de utilidade pública e interese social, mediante a correspondente indemnización. O Tribunal Supremo tamén di que non pode haber privación da propiedade dunha persoa sen que haxa unha compensación económica, de tal forma que non se produza enriquecemento indebido para o expropiado ou para o exprópiante, e tamén di que a idea fundamental é alcanzar unha equilibrada compensación patrimonial para que permaneza indemne a situación do afectado. Viñéronse manexando moitas teorías do xustiprezo polo Tribunal Supremo. Quizais a máis significativa é a do valor de substitución, isto é, o xustiprezo sería un importe suficiente para adquirir no mercado un ben igual.

A valoración do monte veciñal

Unha cuestión a considerar é a valoración do monte veciñal en man común no caso dunha expropiación. Aquí é de aplicación o artigo 26 da Lei 6/1998 do Solo de Galicia que derroga os anteriores sistemas de valoración. Esta Lei, como di na súa exposición de motivos, trata de que se reflicta coa maior exactitude posible o valor real de mercado de cada ben, fuxindo do emprego de fórmulas artificiosas que non veñen a reflectir o valor real. Di que o único valor xusto é o real.

A Lei do Solo de Galicia establece dous métodos no caso de terreos non urbanizables, como é o caso do monte veciñal:

1- Método comparado.- Determinarase o valor do terreo a expropiar a partir de valores de fincas análogas, polo que a finca coa que se compara, loxicamente, debe ter o mesmo réxime urbanístico, mesma situación, tamaño e os seus aproveitamentos deben ser similares.

-                     2- Método de capitalización de rendas.- En caso de que non se puidera facer a comparación, aplícase o método de capitalización das rendas reais ou potenciais do solo, conforme ó seu estado no momento da súa valoración.

a.- Valoración polo Método de comparación.

-                     A valoración debe seguir os seguintes pasos:

-                     1- Determinar as calidades e características do terreo a expropiar.

-                     2- Coñecer o prezo de compra ó contado doutros terreos equivalentes a través de transaccións reais ou ofertas en firme.

-                     3- Escolmar da información obtida unha mostra representativa dos prezos dos terreos que se van comparar co que se vai a expropiar, rexeitando as desviacións producidas por prezos anormais (moi altos ou moi baixos).

-                     4- As melloras, instalacións, plantacións, etc, que non foran tidas en conta nesta homoxeneización, sumaranse cando engadan valor á finca.

-                     5- Asignar o valor da finca, neto de gastos de comercialización, ó que se lle deducirá as cargas que teña, como servidumes e outras limitacións do dominio (poño por caso dereitos de superficie, etc).

O problema noso é que os montes veciñais son bens que están fora do comercio, polo que non poden existir no mercado uns valores de referencia que nos permitan determinar o valor por comparación. Neste caso son da opinión que a Lei do Solo de Galicia abócanos a aplicar o segundo método.

b.- Valoración polo Método de capitalización de rendas.

Neste caso o valor do terreo vén determinado sería o prezo que un inversor estaría disposto a pagar ó contado pola adquisición dun terreo en función das expectativas de rendemento económico da súa explotación. O valor obtido por este método representará o valor actual de todas as rendas futuras imputables ó terreo, calculadas de acordo con un dos seguintes procedementos:

-                     1- Procedemento de capitalización da renda esperada.

-                     2- Procedemento de capitalización da renda actual.

Será máis axeitado un ou outro método dependendo do estado do monte nese momento, pois se está inculto é posible que sexa conveniente acollernos ó primeiro, mentres que se está producindo millo, por poñer un exemplo, probablemente nos irá mellor o segundo.

 A valoración de obras, instalacións, ou plantacións.

Ata o de agora estivemos tratando do valor do solo. No caso de haber obras, instalacións ou plantacións, o artigo 31 da Lei do Solo de Galicia establece:

31.1- As plantacións, sementados, obras e instalacións, valoraranse conforme á Lei de Expropiación Forzosa.

31.2- O valor das edificacións determinarase ó abeiro da normativa catastral en función do seu custo de reposición, corrixido atendendo á antigüidade e estado de conservación das mesmas.

O artigo 45 da Lei de Expropiación Forzosa establece que cando, no momento da ocupación, existan colleitas pendentes ou labores en barbeito, serán indemnizables, valorándose a valor de mercado.

A revalorización catastral do monte

Aínda que hoxe non se teña o valor catastral como unha referencia, non é menos certo que se teñen en conta, en troques, o que se chaman ponencias catastrais previas. En todo caso, o noso consello é que, cando se lle asigne un valor catastral cativo ós montes, non nos conformemos con este valor, xa que, contrariamente ó resto das fincas rústicas, ás comunidades de montes vainos a ser indiferente a efectos fiscais que o valor catastral sexa ou non elevado, xa que non tributamos polo Imposto de Bens Inmobles (IBI). Isto é, cómpre ter sobrevalorado catastralmente o monte por se se presenta unha expropiación.